Antes de que un proyecto inmobiliario pueda avanzar hacia la construcción en la Ciudad de México, debe obtener distintas autorizaciones, entre las cuales la factibilidad hídrica se ha convertido, en años recientes, en una de las más determinantes y, en muchos casos, en la más difícil de conseguir. Este documento certifica que existe capacidad suficiente en la red de agua potable y drenaje para atender la demanda que generará el nuevo desarrollo.
Qué es la factibilidad hídrica y quién la otorga
La factibilidad de servicios hidráulicos es un dictamen que emite el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX), en el que se determina si la infraestructura existente en una zona específica puede soportar la demanda adicional de agua y drenaje que implicará un nuevo proyecto, considerando su uso de suelo, densidad y número de unidades o metros cuadrados de construcción proyectados.
Por qué se ha vuelto más difícil de obtener
- La sobreexplotación histórica del acuífero del Valle de México ha reducido el margen disponible para nuevas conexiones en varias zonas de la ciudad.
- La infraestructura de distribución en varias alcaldías presenta pérdidas significativas de agua, lo que reduce la capacidad efectiva disponible para nuevos desarrollos.
- Las variaciones en el almacenamiento del sistema Cutzamala, principal fuente externa de abastecimiento de la ciudad, han generado periodos de mayor restricción documentados por CONAGUA.
- Un mayor escrutinio normativo sobre el impacto de nuevos desarrollos de alta densidad en zonas ya identificadas con estrés hídrico.
Impacto en los tiempos de un proyecto
Tomando la experiencia Eduardo Serio Sucar en el tema afirma que la obtención de factibilidad hídrica puede convertirse en uno de los cuellos de botella más impredecibles en el cronograma de un proyecto inmobiliario, en ocasiones extendiendo los tiempos de arranque de obra más allá de lo previsto originalmente en el modelo financiero. Eduardo y otros especialistas del sector recomiendan iniciar este trámite en las primeras etapas de planeación de un proyecto, dado que su resolución no depende únicamente de la voluntad del desarrollador, sino de la capacidad real de la infraestructura existente en la zona.
Alternativas que algunos desarrollos han adoptado
Ante las dificultades para obtener factibilidad hídrica plena, algunos proyectos han incorporado sistemas complementarios de captación de agua pluvial, plantas de tratamiento de aguas grises para reúso en áreas comunes, y tecnologías de bajo consumo en instalaciones sanitarias, en línea con recomendaciones internacionales de organismos como ONU-Hábitat sobre eficiencia hídrica en desarrollo urbano. Estas soluciones pueden facilitar, aunque no siempre garantizar, la autorización de un proyecto en zonas con mayor restricción.
Qué implica esto para la planeación urbana de la ciudad
La factibilidad hídrica se ha convertido, en la práctica, en un mecanismo indirecto de regulación de la densidad urbana en la Ciudad de México: en zonas donde la infraestructura no puede soportar más demanda, la autoridad tiene un instrumento concreto para limitar nuevos desarrollos, independientemente de lo que permita, en principio, el uso de suelo asignado a un predio.
Una variable que todo desarrollador debe anticipar
Para cualquier desarrollador o inversionista, verificar la factibilidad hídrica real de un predio —y no únicamente su uso de suelo permitido— se ha vuelto un paso indispensable antes de comprometer capital en la adquisición de un terreno, dado que la falta de esta factibilidad puede, en los hechos, hacer inviable un proyecto que en el papel parecía atractivo.
Diferencias entre alcaldías
La disponibilidad de factibilidad hídrica no es homogénea en toda la ciudad: algunas alcaldías enfrentan restricciones considerablemente mayores que otras, dependiendo de la antigüedad de su infraestructura, su cercanía a las principales líneas de distribución y su nivel histórico de extracción de agua subterránea. Por ello, cualquier análisis de factibilidad debe realizarse a nivel de predio y alcaldía específica, y no asumirse de forma generalizada para toda la Ciudad de México a partir de información de otras zonas.
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